Vous vous dites que l’achat immobilier, en particulier l’achat d’un immeuble, est un véritable parcours du combattant, réservé aux spécialistes de la finance ou de l’immobilier ?
En réalité, cette aventure peut être vécue par plus de monde qu’il n’y paraît, à condition de connaître les étapes à respecter. Car oui, avec une bonne méthodologie et des connaissances adéquates, acheter un bien immobilier, que ce soit un immeuble, un appartement ou même une maison, peut devenir non seulement accessible, mais également intéressant.
Bien définir son projet immobilier
Avant d’acheter un immeuble, il est primordial de bien cerner son projet immobilier.
Pour ce faire, commencez par définir vos objectifs : est-ce pour louer que vous allez investir dans un logement ? Dans un but de plus-value que vous achetez pour revendre ? Ou cherchez-vous plutôt à acquérir un bien pour y vivre ? Ces interrogations essentielles vont guider vos choix jusqu’à la conclusion de votre vente d’immeuble.
Mais prenez aussi en compte votre situation financière actuelle et à venir, sous peine d’avoir des surprises désagréables par la suite. C’est pourquoi l’évaluation minutieuse de votre budget et de vos moyens financiers (estimation prêt immobilier + rendez-vous bancaire) est une étape incontournable pour bâtir des bases solides.
Une fois votre objectif défini, vient le moment de constituer la liste de vos critères de sélection: localisation géographique, superficie du bien recherché (en m²), type d’immeuble (comme l’immeuble de rapport )…
L’état général du bâti est également un élément à prendre en considération. L’environnement dans lequel se situe votre futur bien immobilier (transports, écoles ou commerces à proximité) peut également avoir une incidence sur sa valeur. Vous l’aurez compris : si vous avez une idée précise de vos attentes et besoins, la phase recherche / sélection sera nettement facilitée.
D’ailleurs, sachez qu’il est préférable d’être accompagné dans votre projet pour vous adapter aux particularités régionales du marché immobilier puisque elles peuvent influencer votre recherche (surélévation d’une maison par exemple). N’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel en vue d’optimiser votre achat vente.
Dernière étape et non des moindres : établir un budget réaliste. Même si cela peut paraître évident, n’oubliez pas que le prix d’achat n’est pas le seul coût à prendre en compte dans cet investissement !
En effet, il faut aussi compter les frais annexes au basculement dans cette nouvelle vie (frais notaires ou encore travaux éventuels). Les conseils prodigués ci-dessus sont également applicables pour l’établissement de votre budget. N’hésitez pas à solliciter un expert financier ou un courtier en crédit immobilier qui saura déterminer au mieux votre capacité d’emprunt et vous obtenir les meilleures conditions de financement possible. Cette préparation (anticipation + accompagnement) en amont du projet immobilier vous permettra d’aborder sereinement et en toute confiance la suite des événements à venir concernant l’achat immeuble envisagé.
Rechercher et visiter des biens
Hautement excitante, la recherche de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un bâtiment immeuble, doit tout de même se faire avec méthode et rigueur.
N’hésitez pas à utiliser tous les outils disponibles sur Internet, dans la presse spécialisée, et auprès des agences immobilières pour explorer le marché et identifier les biens correspondant à vos critères de recherche. Soyez réactif face aux nouvelles annonces, qu’il s’agisse d’une vente d’immeubles ou d’une vente appartement, pour ne pas laisser passer une opportunité. Les sites Internet d’annonces immobilières, les agences immobilières elles-mêmes, mais aussi les ventes aux enchères immobilières et les immeubles en vente constituent autant de ressources utiles. Ne négligez pas l’importance d’une recherche minutieuse des annonces en ligne et établissez une liste des biens à visiter.
Les visites sont inévitables pour déterminer si les biens correspondent réellement à vos attentes. Pour ce faire, prévoyez suffisamment de temps pour chaque visite afin de pouvoir inspecter le bien dans ses moindres détails.
Voici quelques éléments à garder en tête lors de vos visites :
- L’état du réseau électrique et du réseau de plomberie
- La qualité de l’isolation et la performance énergétique
- La luminosité des pièces et l’orientation du bien immobile
- Les nuisances sonores potentielles (bruit, pollution…)
- La proximité des services (transports en commun, commerces, écoles…)
- L’état général du bien immobilier (toiture, façade, espace extérieur…)
Pour s’assurer qu’un bien correspond à ses attentes, il est recommandé de prendre des notes après chaque visite afin d’être capable de comparer les différents immeubles à vendre entre eux.
Si un bien vous a particulièrement plu lors d’une première visite, il peut être intéressant de le visiter plusieurs fois à différents moments de la journée pour avoir une vision d’ensemble plus complète. En croisant les données recueillies et vos impressions, vous serez en mesure d’affiner votre choix jusqu’à ne conserver que quelques biens potentiels. Vous pourrez alors passer à l’étape suivante avec beaucoup plus de recul.
Négocier puis sécuriser l’achat
Une fois l’immeuble qui vous plaît trouvé, que ce soit un immeuble de rapport ou un autre type de bien, vous allez entrer dans la phase de la négociation.
Si vous envisagez de vendre à Paris ou dans l’île-de-france, il est d’autant plus crucial de comprendre le marché local. Il faut donc rapidement formuler une offre d’achat écrite et se montrer à l’écoute sur les conditions particulières. Se renseigner sur le prix du marché local, surtout pour un immeuble à Paris ou des immeubles à Paris, peut également permettre de mieux cerner la valeur du bien. Si des travaux sont à réaliser dans cet immeuble de rapport, cet argument peut être mis en avant pour faire baisser le prix d’achat. À ce stade de la négociation, il convient toutefois de rester courtois et dans un état d’esprit professionnel afin d’aboutir à un accord satisfaisant des deux parties.
Une fois le prix convenu, place à la sécurisation de l’achat. La signature du compromis de vente est une étape importante puisqu’elle engage légalement les deux parties. Ce document va retracer les modalités de la vente, les différentes conditions suspensives ainsi que la date à laquelle l’acte définitif sera signé. Selon les compromis, un dépôt de garantie est demandé et il existe un droit de rétractation sous 10 jours. Vérifiez ainsi très attentivement que toutes les clauses nécessaires figurent sur le compromis, surtout si vous envisagez la vente d’immeuble.
Côté financement, déposez rapidement votre dossier de prêt avec l’ensemble des justificatifs demandés par votre banque. Les délais d’obtention d’un prêt immobilier peuvent aller de 45 à 70 jours et il est impératif de souscrire une assurance emprunteur. En parallèle, assurez-vous que tous les diagnostics obligatoires sont bien à jour (diagnostic performance énergétique, état de l’installation électrique, etc.) et que le notaire a effectué toutes les vérifications préalables nécessaires. Ces documents vont vous donner des informations importantes sur l’état du bien et vous permettre d’acquérir en toute sécurité. Si tout est conforme, vous pouvez sereinement avancer vers la finalisation de votre achat !
Finalisez l’acquisition et gérez l’après-achat
Vous arrivez au terme de votre projet immobilier, que ce soit une maison à vendre ou un immeuble locatif déjà loué, mais il reste une dernière étape : la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
À ce moment-là, ce professionnel de la vente immobilière doit s’assurer que toutes les conditions légales pour valider la vente sont réunies, qu’il s’agisse d’un bâtiment immeuble à vendre ou d’un bien particulier à particulier nos annonces. Il va procéder à la lecture des documents avant de recueillir les signatures. Si tout est en ordre, vous signez l’acte de vente et devenez ainsi propriétaire de l’immeuble. Le transfert de propriété et le paiement du solde ainsi que les frais liés à cette vente sont effectués.
Enfin, le notaire se charge d’enregistrer la vente auprès des services fiscaux et s’assure que l’immeuble à vendre en France respecte toutes les normes.
L’heure est ensuite venue de gérer votre bien immobilier ! Pour commencer, vous allez devoir souscrire à une assurance habitation et procéder au changement d’adresse. Si des travaux sont nécessaires dans votre nouvel immeuble de rapport à vendre ou bâtiment déjà loué, planifiez-les rapidement pour éviter d’endommager davantage le bien. Si vous avez acquis cet immeuble pour du locatif, définir une stratégie de mise en location est indispensable ! Déterminez le type de locataires que vous ciblez et le montant des loyers. Vous pouvez tout à fait confier la gestion locative à une agence si vous ne souhaitez pas vous en occuper vous-même.
Enfin, prenez le temps de connaître vos obligations légales et fiscales en tant que propriétaire immobilier. Quels sont les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier ? Quelles assurances souscrire ? De quelles démarches disposez-vous en cas de conflit avec un locataire ? En étant organisé et informé dans vos nouvelles attributions, notamment en consultant les notaires d’immeuble à vendre ou en cherchant des immeubles de rapport à vendre, vous maximiserez la rentabilité de votre investissement immobilier ainsi que la pérennité de votre projet !