Vous projetez d’acheter une maison ? Sachez qu’il vous faudra également prévoir des frais de notaire. Dans l’immobilier ancien, ils représentent en moyenne 7 à 8 % du prix de la maison, contre 2 à 3 % dans le neuf.
À quoi correspondent-ils réellement ? Comment les calculer et surtout comment les réduire ? Voici toutes les réponses.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Souvent redoutés des acheteurs immobiliers, les « frais de notaire » ne sont pas uniquement constitués de la rémunération du professionnel.
Ces frais d’acquisition se décomposent en effet en trois postes : les droits de mutation, les débours et les émoluments du notaire.
Les droits de mutation ou droits d’enregistrement constituent la part la plus importante. Perçus par l’État et les collectivités locales, leur montant peut varier suivant la situation géographique du bien et d’autres taxes associées. Ils s’élèvent généralement à environ 5,8% du prix d’achat pour un logement ancien (plus précisément 5,09% + 0,75% + 0,05%) et à 0,71% pour un bien neuf (0,6% + 0,11%).
Les débours correspondent quant à eux aux sommes que le notaire a dû avancer pour le compte de l’acheteur : demande de document d’urbanisme auprès de la mairie ou inscription d’une hypothèque au service de la publicité foncière, par exemple… Souvent oubliés des futurs propriétaires lors du calcul des frais, ces frais peuvent représenter une somme non négligeable.
Enfin, les émoluments du notaire constituent la rémunération du professionnel pour son travail lors de l’acte d’achat d’un bien immobilier. Réglementée par l’État, elle est calculée selon un barème défini par ce dernier (tiré des échelles révisées en mai 2021), qui tient compte du prix de vente selon un pourcentage dégressif (de 3 à 1% sur le premier million d’euros) et qui comprend des émoluments établis par tranche.
Pour obtenir une estimation fiable du montant total des frais de notaire ou du calcul des frais de notaire, il est important de connaître leur composition. Plusieurs simulateurs disponibles sur Internet permettent ainsi d’obtenir une approximation raisonnable mais seul un notaire pourra toutefois vous fournir une estimation précise et surtout adapter ses conseils selon votre situation d’achat immobilier.
Comment diminuer les frais de notaire ?
Lors de l’achat d’un bien, qu’il s’agisse d’un appartement ou une maison, les frais de notaire peuvent représenter une somme conséquente.
Cependant, plusieurs solutions existent pour réduire ces frais.
Voici quelques conseils.
- Négocier le prix des meubles : Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement, en déduisant la valeur des meubles du prix de vente, vous réduisez le montant sur lequel sont calculés les frais. Pour un achat maison de 150 000 euros, cela peut faire une différence significative. Dans ce cas, soyez toutefois transparent, pour éviter tout conflit avec l’administration fiscale.
- Acheter un bien neuf : Si vous achetez dans le neuf, les frais de notaire sont réduits (2 à 3 % du prix de vente) car l’Etat prélève moins de droits de mutation. C’est une incitation à construire et à encourager l’achète une maison neuve.
- Négocier les émoluments du notaire : Lors d’un achat immobilier, n’hésitez pas à négocier les émoluments du notaire pour un achat maison supérieur à 100 000 €. Ces frais peuvent être abaissés jusqu’à 20 %.
- Renseigner sur les réductions : Avant de finaliser votre achat maison, renseignez-vous auprès de certaines collectivités locales qui offrent des réductions spécifiques (subvention ou exonération partielle des droits de mutation) susceptibles de réduire vos frais.
- Séparer les honoraires d’agence : Si vous passez par un agent immobilier, dissocier les honoraires d’agence du prix de vente peut également contribuer à réduire le montant imposable lors de votre achat maison.
En appliquant ces différentes solutions lors de votre prochain achat d’un bien immobilier, que ce soit un appartement ou une maison, neuf ou ancien, vous pourrez non seulement réduire vos frais de notaire mais également améliorer votre situation financière. Pour savoir comment calculer les frais ou pour toute autre question sur le notaire lors d’un achat, n’hésitez donc pas à consulter votre notaire ou un expert en immobilier!
La variabilité des frais de notaire et les tendances à suivre
Sachez tout d’abord que les frais de notaire ne sont pas immuables et qu’ils peuvent varier pour différentes raisons.
En premier lieu, il est bon de rappeler que les droits de mutations peuvent faire l’objet de modifications législatives, souvent influencées par les politiques fiscales locales.
Par exemple, certaines régions peuvent décider d’augmenter ou de diminuer ces droits afin de relancer le marché immobilier local ou pour des raisons budgétaires. Dans le cadre d’un achat immobilier ancien, il est essentiel de consulter le notaire par département pour connaître les spécificités locales. En ce moment, les droits d’enregistrement oscillent entre 1,20 et 4,50 % selon le département, une tendance qui devrait s’accentuer avec des DMTO pouvant atteindre 5% en 2025.
En second lieu, la nature du bien immobilier peut également jouer son rôle dans la variabilité des frais. Les transactions immobilières portant sur des maisons anciennes ou des biens atypiques peuvent entrainer des frais plus élevés en raison du temps nécessaire pour effectuer les vérifications et formalités administratives liées à ce type de bien. De façon similaire, pour un bien immobilier neuf ou lors d’une vente en l’état, les transactions internationales ou celles impliquant des structures juridiques complexes peuvent également alourdir la facture finale. Vous l’aurez compris, la variabilité des frais peut s’étendre aux frais et débours liés aux formalités administratives.
Les tendances récentes ont cependant montré une certaine stabilisation des frais de notaire dans l’ancien – certaines régions ayant été plus sujettes à des ajustements que d’autres -, malgré quelques fluctuations mineures. Lors de l’achat d’un logement ancien, il est prudent de considérer l’état futur d’achèvement. Les acheteurs potentiels doivent toutefois rester vigilants face aux évolutions réglementaires à venir – notamment celles liées aux politiques fiscales nationales et locales – qui pourraient avoir un impact direct sur le coût global de l’acquisition immobilière. Une tendance déjà observée est celle d’une réactivité du marché immobilier face à ces nouvelles adaptations.
Quel est l’impact des frais de notaire sur l’acheteur et le marché immobilier ?
Lorsque l’on envisage l’achat d’une maison ou la vente d’un bien immobilier, les frais de notaire sont une considération essentielle.
Sur le budget des acheteurs, tout d’abord, ces frais ont un impact non négligeable. Lors de l’acquisition d’un bien, qu’il s’agisse d’une maison ancienne ou d’un appartement neuf, les frais de notaire représentent en effet plusieurs milliers d’euros. Pour les primo-accédants ou les acquéreurs disposant d’un apport modeste, les frais de notaire peuvent même être un frein à l’accession, obligeant à réduire le montant du budget alloué au bien ou à accroître la part du crédit. D’autant plus qu’il s’agit d’une dépense inéluctable pour tout achat immobilier : 7-8 % du prix du bien dans l’ancien contre 2-3 % dans le neuf.
Sur le marché immobilier, ensuite, les frais de notaire peuvent également avoir leur mot à dire quant à la dynamique des transactions.
Notamment dans certaines zones tendues où la demande est largement supérieure à l’offre disponible. Lorsqu’un acheteur envisage la vente d’un bien immobilier ou l’achat d’une maison ancienne, les frais de notaire peuvent en effet entrer en ligne de compte dans la négociation du prix de vente. Les vendeurs peuvent en effet être contraints d’ajuster leur prix en fonction des frais de notaire pour une maison ou un appartement, afin que leur offre reste attractive aux yeux des potentiels acquéreurs.
En effet, selon le type de bien et sa situation géographique, ceux-ci peuvent varier fortement et c’est bien l’acquéreur qui se retrouve responsable des frais.
Enfin, au-delà du marché immobilier national et du pouvoir d’achat des Français, les frais de notaire ont un impact sur la santé économique des collectivités locales et de l’État. Lors de l’achat d’un bien ancien ou d’une maison à 250 000 euros, une grande partie des frais est reversée aux différents organismes concernés. Les droits de mutation permettent notamment le financement de nombreux chantiers d’infrastructures et services publics qui contribuent à améliorer le cadre et la qualité de vie des citoyens. L’impact est donc considérable sur le marché immobilier… et au-delà !