Si l’achat d’un terrain peut paraître aisé en soi, le montant des frais de notaire peut cependant surprendre les acquéreurs lors de leur projet immobilier. Bien souvent méconnus ou mal identifiés, ces derniers ne se résument pas à la seule rémunération du notaire mais comprennent également des taxes, tels que les droits d’enregistrement, et autres frais annexes nécessaires à la validation légale de l’acquisition. Il est donc nécessaire d’avoir bien compris comment sont calculés ces frais pour éviter les mauvaises surprises lors de l’acquisition d’un terrain.
Que comprend le montant des frais de notaire lors d’une vente de terrain ?
Ainsi, en cas d’achat d’un terrain, que ce soit un terrain constructible ou non, les frais de notaire ne se déroulent pas uniquement autour de la seule rémunération du professionnel.
En effet, ceux-ci regroupent différents postes et représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat du terrain.
En premier lieu, viennent les droits de mutation (aussi appelés droits d’enregistrement) qui constituent la majeure partie du montant total. Ces droits versés au Trésor Public varient selon la nature et la localisation géographique du bien. Ils sont calculés en pourcentage du prix de vente du terrain.
Ainsi, pour un terrain vendu 80 000 €, selon une simulation frais notaire, les frais de notaire s’élèveront à environ 7 353 € (pour un taux normal) voire réduits à environ 3 279 € dans des cas particuliers.
Suit ensuite le poste des frais de formalités et débours qui s’élèvent généralement entre 1 000 et 1 500 €. Ces derniers correspondent aux dépenses avancées par le notaire au nom de l’acheteur (frais de cadastre, frais d’hypothèque, vérification des titres…) afin que celui-ci puisse délivrer son acte authentique. Indispensables pour assurer la sécurité juridique de la transaction, ils sont à prévoir au même titre qu’une contribution de sécurité immobilière fixée à 0,10 % avec un minimum de 15 €.
Enfin, certains postes sont soumis à la TVA notamment les émoluments du notaire.
Bien que non applicable sur les droits de mutation, cette dernière s’applique sur les frais de formalités et sur la rémunération du professionnel augmentant ainsi le coût total de l’opération. Il convient donc d’être vigilant car si il n’existe aucune exception dans ce sens, c’est à l’acquéreur que revient habituellement cette charge financière qui doit être budgétisée au total lors d’un achat immobilier.
Les frais de notaire sont identiques, que vous achetiez un terrain constructible ou non.
Néanmoins, pour les terrains agricoles, les droits de mutation peuvent être réduits et des exonérations sont possibles si vous êtes jeune agriculteur.Dans certaines situations, des actes supplémentaires peuvent être requis et impacter le montant total des frais.
Quels sont les facteurs déterminants (ou non) des droits de mutation ?
Le premier facteur déterminant est la localisation du terrain.
En effet, chaque département en France a la possibilité de déterminer son propre taux de droits de mutation dans la fourchette définie par l’État.
Ainsi, si les droits de mutation s’élèvent généralement à 5,8 %, ils peuvent dans certains cas être réduits à 0,715 %.
De ce fait, si vous achetez un terrain en région parisienne, le montant des frais sera différent que si vous achetiez votre terrain en province.
Ensuite, la nature du terrain, qu’il soit une surface constructible ou un terrain non constructible, peut également entrer en compte dans le calcul des droits de mutation.
Ainsi, un terrain constructible n’aura pas forcément le même taux que celui d’un terrain dit « non constructible ».
De plus, la valeur du terrain joue un rôle crucial. Le statut juridique du vendeur peut également impacter le montant des droits de mutation (particulier / société). Certains terrains peuvent bénéficier d’exonérations ou de taux réduits (notamment les terrains dans le cadre du développement rural ou revitalisation urbaine).
Enfin, si vous vous engagez à construire ou si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA, vous pouvez bénéficier de frais réduits. De même, si vous payez vos frais d’agence séparément, ceux-ci seront déductibles.
Un élément essentiel à considérer est le certificat d’urbanisme. Avant d’acheter un bien immobilier, il est recommandé de vérifier ce document pour connaître les règles d’urbanisme applicables à ce dernier. Cela peut influencer non seulement les droits de mutation mais aussi l’estimation du bien et sa surface constructible.
Combien coûte un notaire ?
Les émoluments du notaire sont fixés par l’Etat selon une grille tarifaire dégressive, compris entre 1 et 4 % auquel il faut ajouter la TVA.
Dit autrement, plus le prix de vente est élevé, plus le pourcentage applicable est faible. C’est donc cette somme qui rémunère le travail effectué par le notaire, garant de la bonne exécution de la transaction, de la vérification des documents juridiques à la bonne régularisation des obligations.
En plus de ces émoluments, le notaire peut facturer des honoraires en cas d’intervention particulière non comprise dans le barème réglementé (conseils spécifiques…). Ces honoraires doivent alors être signalés au préalable et justifiés. Sachez néanmoins que si le montant de la vente est supérieur à 100 000 €, vous pouvez bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 20 % sur les émoluments, tandis qu’au-delà de 150 000 € pour un terrain, les frais sont négociables.
Les frais notariaux comprennent non seulement les émoluments mais aussi d’autres coûts tels que les frais de dossier et les taxes.
Par ailleurs, le notaire a une obligation de transparence totale vis-à-vis de son client. Avant la signature de l’acte notarié définitif, il délivre un état détaillé des frais afin que l’acheteur puisse prendre connaissance de la ventilation des coûts et éviter les mauvaises surprises.
Voici cependant quelques éléments qui peuvent intervenir dans la détermination des émoluments :
- La nature du bien (ancien ou neuf)
- La complexité du dossier (successions, donations…)
- Les frais de déplacement si le notaire se rend sur place
- Les délais de traitement selon la charge du notaire
- Les services additionnels demandés par le client : rédaction de contrats spécifiques…
Ainsi, cette transparence permet au client d’avoir une meilleure visibilité sur les coûts liés à sa transaction immobilière et d’anticiper les dépenses liées à l’intervention du notaire.
Acheter un terrain : quelles astuces et stratégies pour réduire les frais de notaire ?
Plusieurs astuces et stratégies permettent de réduire le montant des frais de notaire pour l’achat d’un terrain.
La première est bien évidement la négociation du prix du terrain.
En effet, plus votre prix d’achat est bas, plus vos droits de mutation le seront également, ce qui engendrera une baisse correspondante des frais de notaire. Bien entendu, cette solution dépendra des marges de manœuvre dont vous disposerez face au vendeur et aux conditions du marché immobilier.
Il est aussi possible de bénéficier d’exonérations fiscales ou de taux réduits, dans le cadre de dispositifs d’aide à l’accession à la propriété par exemple, ou encore pour les programmes de revitalisation de certaines zones géographiques. Renseignez-vous auprès de votre notaire sur les éventuels avantages fiscaux auxquels vous avez droit.
Par ailleurs, il existe plusieurs manières de réduire les frais, en déduisant des biens mobiliers, en optant pour l’achat en viager, en divisant le terrain ou en achetant un bien immobilier en VEFA (vente en état futur d’achèvement). De même, un apport personnel conséquent reste indispensable pour espérer obtenir un prêt immobilier.
Ainsi, bien que ses émoluments soient encadrés par la loi, il arrive que certains actes entraînent des prestations complémentaires pour lesquelles il est possible de convenir d’honoraires spécifiques. N’hésitez pas à aborder ces différents frais avant de vous engager dans une transaction afin d’optimiser votre budget et limiter les coûts additionnels.
Enfin, comme pour toute négociation avec un vendeur professionnel, la discussion peut être fructueuse et source d’économies.